상가건물 임대차보호법 권리금 보호 판례 <재건축>

여러가지 사유로 재계약을 거부하면서 계약해지를 통보하는 경우, 임차인은 어떤 보호를 받을 수 있을까요?

 

오늘은 이 중 재건축을 사유로 계약해지를 통보한 사례를 함께 보겠습니다.

 

 

 

 

상가건물 임대차보호법 제10조 계약갱신 요구 등 계약 만료 6~1개월 전 사이 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요구하면 임대인은 이를 정당한 사유 없이 거절할 수 없다. (5년 범위 내)   정당한 사유 중 7호 : 임대인(건물주)이 건물의 전부 또는 대부분을 철거 / 재건축하는 경우 가. 재건축 계획(공사시기, 소요기간 등)을 임대차계약 당시 임차인에게 구체적으로 고지한 경우 나. 건물에 안전사고의 우려가 있는 경우 (멸실, 노후, 훼손) 다. 법령에서 정하는 재건축이 이루어 질 때

 

 

위 세가지 사유에 해당하는 경우만 재건축을 사유로 임차인의 계약갱신요구와 권리금이 보장되지 않습니다. 법원의 입장은 이를 굉장히 좁게 보고있습니다. 재건축 또는 철거를 하는 경우 임차인의 권리가 많이 침해되기 때문에 재판부에서는 임차인에게 유리하게 판결을 내리기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

 

건물을 허물고 다시 짓는 상황에서도 권리금 회수를 할 수 있을까?

 

 

의뢰인인 임차인(세입자) J씨는 서울시에서 2012년 10월부터 상가를 임차해 음식점을 운영했습니다.

(보증금 1,000만 원 / 월차임 60만 원)

 

5년 간 영업을 한 뒤, 권리금을 회수하고 임대차계약을 종료하길 원했던 임차인 J씨는 건물주 K씨에게 신규임차인을 주선하고 나갈테니 협조해달라고 요청했습니다. 하지만 건물주 K씨는 "임차인은 권리금을 주장할 권리가 없다."는 주장을 했습니다.

 

 

 

 

 

 

 

하지만 상가변호사 닷컴과의 상담을 통해, 임차인 J씨는 본인에게 권리금 회수 기회가 보장된 사실을 알았고 신규임차인이 되려는 사람을 구해 권리금 계약을 체결한 뒤 이를 임대인 K씨에게 주선했습니다. 임대인(건물주) K씨가 신규임차인과 계약을 체결한다면, 임차인 J씨는 권리금을 회수하고 나올 수 있는 상황이었습니다.

 

하지만 건물주 K씨는 신규임차인과의 계약을 체결해 줄 것처럼 행동하며 일방적으로 불리한 계약조건을 내걸었습니다. 이런 불리한 조건으로 영업을 시작할 수 없었던 신규임차인은 그렇게 계약을 체결하지 못하고 떠났고, 임차인 J씨는 권리금 회수를 하지 못해 손해가 발생했습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

결국 2017년 11월, 임차인 J씨는 건물주 K를 상대로 권리금소송을 제기했습니다. 당시에는 권리금소송의 결과가 임차인에게 유리한 방향으로 판결되는 경향이 있었지만, 안심할 수 없는 상황이었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

2018.8.14. 서울동부지원 재판부에서는 권리금소송에 대해 임차인 J씨의 전부승소를 선고했습니다. 건물주 K씨가 임차인 J씨에게 권리금 손해액 4,300만원을 배상하고 소송비용을 부담하라고 판시했습니다.

 

선고 이유 : 건물주의 재건축 계획이 상가임대차법에 따라 구체적으로 고지되었거나, 상가건물의 안전사고가 우려되는 때 등에 해당하지 않아, 임차인(세입자)의 권리금 기회를 보호해주지 않아도 되는 예외에 해당하지 않으므로 손해배상을 해야한다.

 

 

이에 대해 분쟁 초기부터 세입자 J씨의 고문변호사 및 법률 대리인을 맡아 권리금소송 승소를 이끌어낸 상가변호사 닷컴 정하연 변호사와 이상언 사무장의 한 줄 평을 기사를 통해 보겠습니다.