상가임대차보호법 권리금 상가 재건축 시에도 보호 받아

재건축을 사유로 계약 해지를 통보받은 임차인분들의 상담전화가 많이 오고 있습니다. 사실 건물을 다시 짓는 재건축 / 리모델링 계약해지의 경우 법에서 정하는 요건을 충족한다면 해지가 가능합니다.

 

 

 

 

 

상가임대차보호법 제10조 계약갱신 요구 등 ① 임대인은 임대차기간이 종료되기 6~1개월 전 임차인이 계약갱신을 요구할 경우, 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 하지만 다음에 해당할 경우 거절할 수 있다.      7. 임대인이 다음에 해당하는 사유로 건물의 전부 또는 대부분을 재건축하기 위한 경우      가. 임대차 계약 당시 임차인에게 구체적으로 재건축 계획을 고지하고 따르는 경우      나. 상가건물이 노후되고 훼손되는 등 안전사고 우려가 있는 경우      다. 기타 다른 법령에 의해 재건축이 이루어지는 경우

 

 

 

 

하지만 재건축으로 계약해지 하는 경우 권리금은 어떻게 된다는 법조문은 없습니다. 이것은 권리금 보호규정과 계약해지 조항은 따로 해석함이 옳다는 것이 최신 판례의 흐름입니다. (상가변호사 닷컴의 입장 또한 동일합니다.)

 

 

 

 

 

 

사례와 함께 설명하자면, 임대인 L씨(건물주)는 상가 재건축을 하기 위해서 임차인 P씨(세입자)에게 계약 만료 5개월 전 계약해지 및 상가명도를 통보했습니다. 건물을 허물고 다시 지어야 하니 이번 계약이 끝나면 상가를 비우고 나가라는 것이 주 내용이었습니다.

 

임차인 P씨는 당황스러운 마음에 계약을 연장해줄 수 없냐고 물어봤지만 건물주의 재건축 의지는 단호했습니다.

 

 

 

 

 

 

 

본인의 법적인 권리가 무엇인지 잘 몰랐던 임차인 P씨는 임대차계약서, 내용증명 등을 지참해 상가변호사 닷컴을 방문하셨습니다. 변호사와의 상담을 통해 상가임대차보호법 상 권리금 회수 기회 보호 규정의 적용을 받을 수 있다는 사실을 알게 된 임차인 P씨.

 

임차인은 권리금 보호 규정으로 권리금을 회수하기 위해 신규임차인을 구해 권리금 계약을 체결했고, 상가변호사 닷컴의 조력을 통해 임대인에게 내용증명을 발송했습니다. 바로 신규임차인과 계약을 체결해달라는 내용이었는데, 임대인 L씨는 '임대차 계약을 체결하고 말고는 본인의 재량이다. 재건축 예정이니 새로운 계약을 할 순 없다.'며 계약을 거부했습니다.

 

 

 

 

건물주의 방해 행위로 인해 임차인은 권리금 회수를 할 수 없었고, 2017년 5월 계약은 종료되었습니다.

 

임대인 L씨는 임차인을 상대로 상가를 비우라며 명도소송을 제기했고, 임차인 P씨는 임대인을 상대로 권리금소송을 반소 제기했습니다. 권리금을 회수할 수 있었음에도 임대인 때문에 회수할 수 없었으니 그만큼의 손해를 배상하라는 내용이었습니다.

 

 

 

 

 

결국 2018년 7월 27일 서울동부지원 조정기일에서 임대인 L씨(건물주)가 임차인 P씨(세입자)에게 3,600만원을 배상하기로 합의했습니다. 권리금 감정평가액의 80%에 상당하는 액수로 임차인 P씨는 아무 것도 없이 쫓겨날 위기에서 본인이 만족할 만한 수준의 권리금을 회수할 수 있게 되었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

재건축으로 계약해지를 통보받는 경우, 해결하기가 상당히 까다롭습니다. 분쟁 초기부터 변호사의 조력을 받으면서 해결해야 승소 가능성이 높아집니다.

 

 

 

- 법무법인 명경 서울, 상가변호사 닷컴 -