월세 연체 계약 해지? 상가는 3개월

임대차 계약에서 월세가 연체되었다는 이유로 임대인은 세입자에게 계약 해지를 통보하고 상가를 되돌려 받을 수 있습니다. 상가임대차보호법으로 임차인을 보호하면서도 임차인이 의무를 다 하지 못했을 때는 임대인의 재산권을 보호하기 위해 최소한의 장치를 해 둔 것입니다.

 

 

 

 

 

그렇다면 그 기준은 어떻게 될까요?

월세 연체로 계약을 해지한다면 그 기준은 3기 입니다. 연체할 금액이 총 3개월 분 월세의 합을 넘는 때, 3기 연체로 계약해지가 가능한 때가 됩니다.

 

만약 2번 월세를 연체한 상태에서 월세를 모두 갚고 한번 더 연체를 했다면 이는 3기 연체가 아닙니다.

하지만 2번 월세를 연체하고 이후에 한번 더 월차임을 내지 못한다면 이는 3기 연체에 해당해 계약 해지 사유가 됩니다.

 

 

 

 

 

이미 3개월 월세 연체가 이루어졌다면 그 이후에 갚거나 아니거나 이미 계약해지의 사유가 발생한 것입니다. 뒤늦게 이걸 처리하려고 해도 법으로 정해진 계약해지 이유이기 때문에 구제받기 굉장히 어려운 상황이 됩니다.

 

그렇기 때문에 사정 상 두 번의 월세 미납은 있을 수 있지만 절대 3개월 치를 밀리면 안 됩니다. 이 경우에는 권리금 회수, 계약갱신 요구 등 모든 권리를 주장하실 수 없다고 보시면 됩니다. 환산보증금에 관계없이 상가임대차 계약이라면 모두 적용됩니다.

 

 

 

 

 

상가임대차보호법 제10조의8 차임연체와 해지

 

세입자의 차임연체액(월세 미납액)이 3기의 차임액에 달하는 때(총 3번)에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

임대차계약서를 쓸 때 임대인이 "월세 2기 연체 시 상가를 명도한다."는 조항을 특약사항에 추가해달라는 요청에 어쩔 수 없이 싸인을 하는 경우가 있습니다. 법에서는 3개월이라 정확히 명시적으로 정해져 있는데 왜 이런 요구를 하고 계약서에 적게 되는 것일까요?

이유는 아마도 민법 상 이런 규정이 있기 때문에 혼동하여 적법하다고 착각할 수도 있고, 아니면 세입자에게 일부러 불리한 특약을 거는 것이라 볼 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

하지만 이는 세입자가 동의를 하더라도 효력이 없습니다. 상가임대차보호법 제15조에 이에 대한 규정이 정해져 있습니다. 상임법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없어 서로 동의를 했더라도 무효입니다.

 

상가임대차법은 월세를 세 번 밀린 경우에만 계약 해지가 가능하다는 사실을 알아봤는데요, 애매한 경우가 존재합니다. 월세는 두 번 (2기) 연체한 상황인데, 관리비도 수 개월 연체해 월차임 3기에 해당하는 금액(금액의 액수만 봤을 때)이 된 경우에도 계약해지가 가능할까요?

 

 

 

 

 

이에 대해 법원(하급심)에서는 월세만을 차임 연체에 해당한다고 봐야하며, 관리비 연체는 월 차임 연체에 포함시킬 수 없다는 취지로 판시하며 임차인의 계약이 존속하고 있음을 확인받았습니다.

 

상가임대차 월세 연체 계약해지는 3개월이라는 점을 명심하시고 조심하셔야 합니다.