권리금이란, 변호사가 설명하는 권리금 제도

임대차계약서를 작성할 때 건물주의 요구에 따라 "시설비 등 권리금을 인정하지 않는다."는 특약을 거신 분들이 굉장히 많으실 겁니다. 이 조항 때문에 아예 회수 진행 절차 자체를 포기하고 영업가치를 회수하지 못하면서 종료하시는 분들도 많으신데요, 상가임대차보호법 상 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.

 

우선 법 조문을 먼저 보겠습니다.

 

제10조의4 권리금회수기회 보호 ① 건물주는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다.

③ 건물주가 1항을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때는 손해배상을 할 책임이 있다.

 

 

 

만약 계약갱신이 어렵거나 임대차가 종료될 상황이시라면 계약만료 6개월 전부터 종료시점까지 성실하게 신규임차인을 주선해 회수절차를 진행하셔야 합니다.

 

법적 절차에 맞게 신규임차인을 주선했는데도, 건물주가 "내가 건물을 사용할 예정이라 새로운 사람 못 받는다.", "건물 재건축/리모델링 할 예정이라 안 된다."는 등 임대차계약 체결을 거절하고 방해한다면 이를 근거로 소송에 가는 겁니다.

 

권리금 소송은 제대로 준비하지 않으면 이기기 어렵습니다. 분쟁 발생 직후부터 신규임차인을 주선하고, 건물주에게 거절을 당하고 권리금계약이 어떻게 파기되는지까지 모든 단계가 완벽하게 이루어져야 승소 가능성을 높일 수 있습니다.

 

 

 

* 5년 이상 또는 10년 이상 장사한 사람도 권리금 회수를 할 수 있을까?

- 가능합니다. 계약갱신요구권의 유무와 관계없이 회수기회는 보장되며 절차에 맞게 진행하신다면 어렵지만 충분히 승소할 수 있습니다.

 

* 권리금이란? 정확한 내용은

- 임차인이 영업을 하며 형성한 상가의 무형적, 유형적 가치를 말하며 감정평가를 통해 정확한 금액을 산정받을 수 있습니다.

 

 

 

SBS 모닝와이드 및 KBS 9시 뉴스 출연 사례를 함께 보겠습니다.

 

 

14년부터 서울시에서 음식점(프랜차이즈 고깃집)을 운영했던 이OO 씨. 목이 좋은 자리라 전 임차인에게 권리금을 1억 5천만원 지급했고, 임대차 계약 당시 보증금 8,000만원에 월세 500만원으로 계약해 환산보증금이 초과하는 상가계약을 체결했습니다.

 

 

 

2년 후 재계약 시점이 오자 건물주는 월세를 800만원으로 올려달라고 했습니다. 가게가 잘 되자 건물주는 매년 임대료 인상을 요구했고, 점점 감당하기 어려워졌습니다.

 

1년이 지나고 또 재계약을 할 떄가 오자 건물주는 이번에는 차임을 1,000만원으로 올려달라 요구했는데요.. 더이상은 영업이 어렵다고 판단한 이OO 씨는 영업을 접기로 하고 후임자를 구해 권리금을 회수하기로 마음먹었습니다.

 

 

 

높아진 월세 탓에 권리금을 깎아 겨우겨우 신규임차인을 구했으나 건물주는 새 임차인에게는 월세를 1,200만원 받겠다고 통보해 왔습니다. 결국 후임자는 건물주의 이런 태도에 질려 계약을 도저히 할 수 없다고 떠났고 그렇게 이OO 씨의 권리금 계약이 파기됐습니다.

 

 

 

2018년 5월 이OO 씨는 건물주를 상대로 권리금소송을 제기했고, 건물주가 심지어 무리한 원상회복을 요구하며 보증금까지 돌려주지 않는 상황에 처해 결국 보증금반환청구를 추가했는데요, 건물주의 갑질과 고압적인 태도에 어렵게 소송을 이끌어 나갔습니다.

 

 

 

2019년 2월, 춘천지방법원 이 사건을 담당한 재판부는 임차인 이OO 씨의 권리금 손해배상 청구소송 승소판결을 내렸습니다. 환산보증금을 초과하는 상가에도 권리금회수기회 보호 규정이 적용되며, 기존 임대료조건에서 대폭 인상하는 안을 받아들이지 않으면 건물주가 계약을 하지 않겠다고 강력히 말하는 상황에서 보통의 사람이 임차인으로 들어가긴 매우 어렵기 때문에 건물주가 진정으로 신규임차인과 임대차계약을 체결하기 위해 노력했다고 보이지 않는다고 판시했습니다.

 

보증금 및 권리금 총 약 1억 1천만원을 배상하라는 판결을 받아낸 이OO 씨. 1심 승소 이후 현재는 건물주의 항소로 다시 어려운 싸움을 이어나가고 있습니다.

 

 

 

「상가변호사 닷컴」 김재윤 변호사 : 임차인은 영업을 마치고 나가면서 권리금을 회수할 기회가 있습니다. 그러나 차임이 올라간다면 그만큼 권리금은 낮아질 수 밖에 없는데요, 임차인이 노력해 형성한 상가의 가치를 건물주가 가로챈다고 볼 수 있습니다. 현재로서는 건물주의 방해행위를 증거로 수집해서 소송으로 가는 방법만이 존재합니다.

 

 

 

「상가변호사 닷컴」 정하연 변호사 : 그러나 건물주의 방해행위에 해당되는 것인지 판단하기 너무 어렵습니다. 법의 기능은 분쟁을 사전에 예방해줘야 하는 것인데 상가임대차보호법으로는 분쟁 예방이 안되는 상황입니다.

 

 

 

실제 사례를 통해 권리금이란 무엇이고 제도를 살펴봤는데요, 해당 사례를 소송까지 가서 승소를 한 사건이지만 실제로는 소송 전 협의과정에서도 해결이 많이 되고 있습니다. 단순히 소장만을 제출하는 것은 어느 변호사 사무실이나 할 수 있습니다. 하지만 본 사무소는 상대방과의 소통 단계부터 바로 임차인을 대리해서 진행하기 때문에 협의과정 중 성공 또는 소송에서 승소사례가 매우 많습니다.

 

임대차계약에 대해 100퍼센트 이해가 없는 사무실에 사건을 맡겨 진행하다가 답답함을 느끼셔서 결국 법률대리인을 교체하는 분들도 계시는데요, 처음부터 상가임대차보호법 전문 사무실과 함께 하신다면 최상의 결과를 이끌어내실 수 있습니다.