상가임대차보호법 공포 개정안 시행일 - 소급적용 여부 (10.16.)

오늘 (18.10.16.) 상가건물 임대차보호법의 개정안이 드디어 공포되고 시행되었습니다. 오늘부로 한 계약부터 계약갱신요구권 10년이 적용됩니다. 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 임차인은 재계약을 요구할 수 있고, 대부분 2년 - 2년 단위로 계약갱신이 이루어질 것입니다.

 

이 규정의 경우 현존하는 임대차계약 또는 계약갱신되는 계약에 적용됩니다. 즉, 5년 이상으로 갱신이 어려운 임대차 계약에는 10년 계약은 적용되지 않습니다.

 

 

 

 

 

임대인의 재산권 또한 보호해야 하기 때문에 계약을 갱신할 경우 물가 상승 등을 고려해 최대 5%까지 임대료를 인상할 수 있습니다. 하지만 상가 임대료 인상률 상한은 환산보증금 이내의 상가에만 적용되는데요, [보증금 + 월세*100]을 한 금액이 각 지역의 환산보증금 기준 이내에 있다면 임대료를 5%만 올릴 수 있는 대상이 됩니다.

 

 

 

 

 

또 다른 개정안 내용으로는 "권리금 회수 기회 보호" 규정이 계약 만료 3개월 전에서 6개월 전으로 바꼈습니다. 권리금을 회수하기 위해 임차인은 해당 상가건물에서 본인 다음으로 장사할 사람을 구해(신규임차인) 권리금 계약을 체결하고, 그를 임대인에게 주선해 임대인과 신규임차인이 새로운 임대차계약을 무사히 마친다면, 신규임차인으로부터 임차인은 권리금을 지급받을 수 있습니다.

 

이 과정을 할 수 있는 권리금회수기간이 6개월로 늘어남에 따라 임차인은 좀더 확실하고 여유롭게 권리금지급을 위한 행위를 할 수 있게 되었습니다. 또한 임대인도 방해할 수 없는 기간이 늘어남에 따라 임차인이 추후 손해배상을 청구하더라도 증거를 수집할 수 있는 기간이 늘어났습니다.

 

이 규정의 경우 현재 존속 중인 임대차에 적용되므로, 임대차 기간에 상관없이 상가임대차보호법의 적용을 받는 임대차계약의 경우 적용이 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

또한 그동안 권리금 적용 제외로 분류되던 전통시장이 보호 대상으로 포함되었습니다. 전통시장에 포함된 상가의 경우 권리금이 형성되어있음에도 불구하고 법에서 적용제외대상이 되면서 권리금 회수가 어려웠었습니다. 하지만 이번 개정안이 시행되면서 전통시장의 경우 권리금 적용 제외 대상의 예외가 되어 적용됩니다.

 

 

 

 

새로운 위원회도 신설되었습니다. "상가건물 임대차분쟁조정위원회"를 통해 임대차 관련 분쟁을 심의 조정한다고 합니다. 조정 사항으로는 임대차기간 또는 임대료 조건, 보증금, 수선 의무, 권리금에 관한 분쟁 등을 다룬다고 합니다. 법률전문가의 도움을 얻어 효율적인 방법으로 해결을 시도해보는 것 또한 현명한 방법입니다.

 

 

- 법무법인 명경 서울 , 상가변호사 닷컴 -