필요비 유익비 상환청구권

 

 

장사를 하기위해서는 몇 가지 영업시설이 필요합니다. 꼭 필요한 영업시설을 유지 보수하거나, 꼭 필요하지는 않지만 인테리어 상 필요한 시설들이 있습니다.

 

전자를 "필요비"라 부르고 후자를 "유익비"라 부릅니다. 필요비는 건물을 유지 보수하는데 꼭 필요한 비용을 말합니다. 수도관이 터졌다거나 하는 문제를 예로 들 수 있습니다. 유익비는 필요한 것은 아니나 가치를 증가시키는 비용을 말합니다. 좀더 보기 좋게 꾸미는 데 들어간 비용은 유익비라고 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

우선 임차인(세입자)의 필요비 상환청구권은 민법 제626조에서 규정하고 있습니다. "임차인이 필요비를 지출할 경우에는 즉시 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다."

건물을 보존하기 위해서 투입된 비용을 말하며, 수도설비나 전기설비 등 건물에서 영업을 하기위해 꼭 필요한 설치를 필요비로 볼 수 있습니다.

 

예를 들어, 상가건물을 임차해 여관을 운영하고 있는데, 보일러가 고장나서 난방이 안되거나 배관이 터져 누수가 되는 상황에서 영업이 어려울 정도라면 이를 수선한 뒤 건물주에게 비용을 청구할 수 있습니다.

 

또한 임차인의 차임지급의무(월세 또는 임대료)와 임대인의 수선의무(발생한 필요비를 줘야할 의무)는 서로 동시이행의 관계이기 때문에 수선비를 상황받기 이전까지 월세(임대료) 지급을 미룰 수 있고, 아니면 월세에서 수선비를 뺸 금액만 지급해도 됩니다.

 

 

 

 

 

임차인의 유익비 상황청구권에서 유익비는 필요비와 다르게 꼭 필요한 비용은 아닙니다. 상가건물의 가치를 증가시키는데 도움이 되는 비용을 말하는데요, 판례를 보면 간판은 객관적 가치를 증가시키는 것이 아니라 간판설치비를 유익비라 보기는 어렵다는 사례가 있습니다.

 

상가임대차계약서를 살펴보면, 대부분 "임차인의 원상회복의무"에 대한 합의를 합니다. 원상회복의무랑 임대차목적물인 건물을 임차하기 이전의 상태로 회복하는 것을 의미합니다. 즉, 원상회복의무에 동의할 경우 이는 필요비 또는 유익비에 대한 포기로 해석 될 수도 있습니다.

 

유익비 상환청구권의 경우 강행규정(세입자에게 불리한 것은 효력이 없다.)이 아니기 때문에 이렇게 합의를 통해 제한하는 것이 가능합니다.

 

 

 

 

유익비의 상환을 청구하기 위해서는 임대차 관계가 종료될 때, 상가의 가치를 증가시키기위해 투자한 비용이 존재하고 그 가치 증가가 현존할 때 청구할 수 있습니다. 투자 비용 또는 증가한 가액을 산정해 청구하면 됩니다.

 

어디까지 유익비로 인정될 수 있을까요? 정확하게 현재 임차하고 있는 건물의 객관적인 가치를 증가시키는 비용만이 유익비로 인정될 수 있습니다. 만약 사무실을 개조해서 그 안에 온돌방을 만들어 숙식을 한다면 이것은 유익비가 아닌 개인적인 지출에 불과합니다.

 

유익비 상환청구권의 행사시기는? 임대인에게 상가를 반환한 날(명도한 날) 6개월 이내에 청구하면 됩니다. 필요비는 즉시 청구가 가능하지만 유익비는 이렇게 임대차계약이 종료되고 상가를 반환해야 청구할 수 있다는 차이점이 있습니다.

 

임차인에게 어떤 법적 권리가 있는지 살펴보았습니다. 원상회복을 하겠다고 약정한 경우에는 유익비 상환을 요구할 수 없으므로 이부분을 주의해서 임대차 계약을 체결하셔야 합니다.