상가 임대료 인상률은 5%, 실제 사례에서는?

임대차분쟁에서 가장 많은 임차인분들이 직접적으로 신경쓰이는 부분은 바로 "임대료 인상" 문제일 것입니다. 임대인의 재산권을 보호하는 문제와 임차인의 영업권이 침해당할 수 있는 문제이기 때문에 민감한 사항입니다.

 

 

 

 

 

상가임대차보호법 제11조에는 차임 증감 청구권이 규정되어 있습니다. 경제사정이 변동하여 차임이나 보증금 등 임대료가 적당하지 않다고 판단된다면 증감을 청구할 수 있습니다. 만약 증액을 하는 경우에는 대통령령으로 정하는 기준을 따라야 하는데 이것이 바로 상가 임대료 인상률 5%를 말하는 것입니다.

 

 

 

 

 

 

모든 임대차 계약이 이 5% 규정의 적용을 받을까요? 안타깝지만 아닙니다.

상가임대차보호법의 적용범위는 법에서 정하고 있는 "환산보증금" 내 상가임대차계약에 대해서만 적용됩니다. 보증금 + (월세*100)을 계산해서 본인이 영업을 하고 있는 지역의 기준을 찾아 비교하시면 됩니다.

 

이 환산보증금이 넘는 고액의 임대차관계에서는 상가 임대료 인상률 5%가 적용되지 않습니다. 그렇기 때문에 만약 계약을 갱신할 때(5년까지 재계약 가능) 건물주가 무리한 보증금과 월세를 요구하더라도 재계약을 하고싶다면 그것을 받아들일 수 밖에 없게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

실제 사례에서 상가 임대료 인상률을 어떻게 적용하는지 보겠습니다.

 

임차인 ㄱ씨는 4년차 계약 만료를 앞두고 건물주(임대인)에게 계약 갱신을 요구했습니다. 임대인은 재계약을 하고싶다면 월차임(임대료)을 2배 가까이 인상해달라고 요구했습니다.

 

이는 너무 과하다고 생각한 임차인 ㄱ씨는 이를 거절했고, 임대인은 그렇다면 재계약을 해줄 수 없다며 계약해지를 통보하고 명도소송을 제기했습니다.

 

또한 이 분쟁의 경우, 환산보증금을 초과하는 임대차계약이었습니다. 그렇기 때문에 임대인은 더더욱 환산보증금이 초과된다는 점을 근거로 들며 '상가임대차법의 적용 제외 대상이고, 임대료 조건에 대한 합의가 이루어지지 않았으니 계약갱신요청은 할 수 없다.'고 주장했습니다.

 

 

 

 

 

임차인 ㄱ씨의 법률대리인을 맡은 상가변호사 닷컴에서는 임차인에게는 5년 이내로 계약갱신청구권이 있음을 명백한 법적 논리로 재판부를 설득했습니다.

 

2017년 7월, 서울서부지방법원은 명도소송에서 임차인 ㄱ씨의 손을 들어주며, '임대인이 임차인의 계약 갱신 요청을 거절하는 정당한 사유에 해당하지 않는 한 임대인은 임차인이 만료 6개월 ~ 1개월 전에 재계약을 요구할 경우 거절할 수 없고, 이렇게 다시 계약되는 임대차 계약은 전 계약과 동일 조건으로 연장되는 것으로 본다.'고 판결 이유를 밝혔습니다.

 

즉, 임차인 ㄱ씨는 2배 인상된 임대료가 아닌, 동일한 조건으로 법원을 통해 계약 갱신을 인정받았습니다.